Din "gør-det-selv" -indstilling er prisværdig, men på et tidspunkt skal du ansætte en hjemreparationskontraktør og betale nogen til at rette noget i dit hjem. Der vil være situationer, hvor du ikke har tid, tilbøjelighed eller færdigheder til at foretage en bestemt reparation eller gøre noget af det arbejde, du skal gøre. Vi ansætter alle nogen til at rette noget i vores hus på et tidspunkt. Hvad du finder her er nogle vejledninger om hvornår og hvordan du vælger en hjemme reparation eller vedligeholdelse entreprenør.
Typer af Home Repair Contractors
Når du har brug for reparationsarbejde på dit hjem, vil du normalt ansætte en specialitetstype handlende kaldet en "underleverandør", som er forskellig fra en generel entreprenør (GC) eller bygherre. En generel entreprenør eller bygherre er et firma, der vil bygge et større renoveringsprojekt eller bygge et nyt hjem og ansætte alle de enkelte specialunderleverandører.
GC er den overordnede koordinator for et større projekt og leverer typisk ikke arbejdet til at bygge huset. Det kommer fra underleverandører eller "handler" (byggebranchen). På et nyt hjem eller stort reparations- eller renoveringsprojekt i hjemmet kan disse dele omfatte gravemaskinen, betonunderlaget, tømrerarbejde, tømrere, mekaniker ( HVAC ) elektriker, finish tømrer, maler, gulv mv. GC ansætter disse underleverandører direkte og direkte "holder" deres kontrakter. Det betyder, at de arbejder for ham, og de er under kontrakt til ham.
Du ville have en kontrakt med kun GC, ikke GCs subs.
GC tjener penge ved at markere underleverandørernes omkostninger som en procentdel af byggebeløbet (fælles) eller som et fast beløb (ikke så almindeligt). For dette faglige gebyr giver han eller hun ledelsen og planlægningen af subs, betaler subs, giver tilsyn med konstruktionen, giver dumpsters, port-a-john, forsikring og andre forskellige ting, du har brug for at bygge et hus eller konstruere en tilføjelse .
Underentreprenørerne laver deres penge ved at opkræve for arbejde og ved at markere materiale.
GC er "generalist" og underleverandører er "specialister". Når du har brug for en bestemt ting, der er fastsat i dit hjem, har du brug for en specialist, og den pågældende person er specialunderleverandøren, f.eks. En blikkenslager .
Når det drejer sig om at ansætte nogen til vedligeholdelsesopgaver, kan mange mennesker, der gør dette arbejde, ikke være en licenseret underentreprenør overhovedet. De kan måske bare være en "fyr med en lastbil", for eksempel en rense renser , eller blade raker eller nogle gange en maler. Selvom brug af disse typer mennesker kan træne, skal du være forsigtig, da håndværksproblemer og ansvarsproblemer stadig eksisterer, men du vil ikke have den juridiske beskyttelse, du har, når du bruger en licenseret entreprenør . Kort sagt, undgå fristelsen helt og altid, brug en licenseret entreprenør.
Bestemmer, hvornår man skal bruge en entreprenør
At træffe beslutning om at bruge en entreprenør er en, der ofte er personlig. Det kommer ned til at evaluere:
- Dit komfortniveau med opgaven ved hånden
- Din tid
- Dit budget
Hvis du venturer ud over et simpelt hjemreparationsprojekt til nye teknisk udfordrende installationer som f.eks. At tilføje elektriske kredsløb eller tilføje en vask, skal du først tjekke for at se, om der kræves en tilladelse fra din lokale bygningsafdeling.
Du behøver ikke tilladelse til mange hjemreparationer, men du kan få brug for tilladelse til "nyt arbejde", især til el-, varme-, køle- og VVS. I nogle tilfælde vil tilladelsen kræve, at en licenseret entreprenør gør arbejdet for at beskytte offentlighedens sundhed, sikkerhed og velfærd. I nogle tilfælde kan det være nødvendigt, at den lokale bygningsinspektør gennemgår dit arbejde under opførelse og efter færdiggørelsen.
Hvis du finder ud af, at en licenseret entreprenør ikke er forpligtet til tilladelsen, eller at det arbejde, du vil gøre, kan dækkes under en "Home Owner's Permit", skal du stille dig selv tre spørgsmål:
- Er jeg sikker på at gøre (eller i det mindste behagelig at prøve) denne reparation?
- Er konsekvenserne acceptable, hvis det tager længere tid at gøre projektet end jeg forudser?
- Vil jeg virkelig prøve dette projekt?
Hvis du svarer "nej" til nogen af ovenstående spørgsmål, skal du nok ansætte en entreprenør til reparationen. Hvis du svarede ja for dem alle, skal du give det et skud og gøre reparationen selv. Det er den eneste måde at få erfaring og selvtillid til.
Sådan administreres projektet
Når du først har besluttet at ansætte en entreprenør, bør du vide, hvordan du effektivt kan styre ham, uanset om det er et hurtigt hjem reparationsprojekt eller et stort renoveringsarbejde eller nybyggeri. I begge tilfælde er der nogle retningslinjer, der skal følges ved at styre arbejdet hos alle, du ansætter til at arbejde på dit hjem:
- Leje en licenseret, forsikret entreprenør .
- Definer begge parters forventninger (dig og dem) og klare de forventninger.
- Mindst have et underskrevet dokument ( en kontrakt eller et underskrevet og accepteret forslag ), der beskriver, hvad de vil gøre for dig (kaldet Arbejdsområde), definer, hvor meget det vil koste, og hvor tiden er et problem, definer hvor lang tid det er vil tage, og når de vil starte og afslutte.
- Definer betalingsbetingelserne, før arbejdet er startet, og gør betingelserne del af dit underskrevne dokument.
- Definer dine forventninger og krav til oprydning af deres arbejde og beskyttelse af de omkringliggende områder som en del af det underskrevne dokument (for eksempel skal en roofer beskytte din landskabspleje under tagafrivning og rydde op med snavs.)
- Drøft entreprenørens rettigheder for at få adgang til hjemmet, når du ikke er der, hvis det kræves, og brugen af dit vand, elektricitet. (Bemærk: Prøv ikke at have entreprenøren i dit hjem, når du ikke er der, det beskytter dig og dem.)
- Før entreprenøren begynder at arbejde, skal du have en venlig samtale om, hvad du vil have, at de skal være forsigtige med, hvis du har bekymringer over ting.
- Når arbejdet foregår, forlader normalt entreprenøren alene. Vær venlig, men kom ikke i vejen. Umiddelbart observere hvad de gør. Hvis du er bekymret for noget, du ser, spørg entreprenøren om det, men prøv at lade dem få deres arbejde udført. Entreprenører lever ved at komme ind og ud af et job effektivt.
- Diskuter "ekstra:" Det sværeste problem du kan opleve er den mulige anmodning fra entreprenøren om en "Change Order" eller "Extra." Dette resulterer i ekstra omkostninger for dig, hvorfor du har brug for et klart defineret arbejdsområde . En anmodning om en ændringsordre er kun rimelig , hvis entreprenøren løber ind i en situation på projektet, der ikke rimeligt forventedes af ham eller er en ændring i omfanget af dig. Hvis du får en anmodning om en ændringsordre, skal du gennemgå den med entreprenøren i retfærdighed. Hvis det er en ændring i anvendelsesområdet eller resulteret i at tage mere tid på grund af noget, du gjorde, skal du gennemgå og betale det, hvis du synes det er retfærdigt. Hvis det er noget, der altid var en del af anvendelsesområdet, har du en mere følsom situation og kan være nødt til at stå fast baseret på de vilkår, der er defineret i dit underskrevne dokument. Bundlinie? Hvis du har brug for at forhandle en pris på en ændringsordre, forventede du begge ikke, prøv at opdele forskellen med ham. Rapport og retfærdighed går langt i at løse disse problemer.
- Når reparations- eller vedligeholdelsesarbejdet er gennemført, skal du sørge for at gennemgå arbejdet, personligt, inden du foretager en endelig betaling til entreprenøren. Sørg for, at jobsite er rengjort som forventet, og arbejdet ser godt ud. Lad være med at blive forhastet til den endelige betaling af nogen grund.
- Hvis du er tilfreds med deres arbejde, fortæl dem.
Hvordan man vælger en god kontrahent
Dette kan virke skræmmende, men det er virkelig ret ligetil. Prøv at vælge entreprenører, du måtte have brug for på et presserende tidspunkt, før du har brug for dem. Hvorfor? Fordi hvis du har en nødopdatering og har brug for at finde nogen hurtigt (som også er god og retfærdig), har du ikke tid til at gå igennem en lang udvælgelses- og screeningsproces . Det værste du kan gøre er at vælge nogen fra de gule sider uden at interviewe dem først.
Den nemmeste og en af de bedste måder at vælge en mulig entreprenør på er at få referencer fra venner, familie eller en ejendomsmægler, du stoler på. En anden god metode er at bruge en gratis tjeneste som HomeAdvisor, som lader dig læse realtidsanmeldelser af entreprenørens arbejde.
Når du har nogle navne, skal du mødes med dem, kigge efter "kemi" eller rapport og observere deres faglige niveau. Hilsen, respekt, punktlighed og evnen til at kommunikere er nogle af de vigtigste attributter en entreprenør kan have ved siden af deres grundlæggende kompetence. Ligegyldigt hvor god en person er, hvis de ikke klikker på dig på disse punkter, skal du ikke ansætte dem.
Du bør også være opmærksom på tegn på stofmisbrug som alkohol eller marihuana. Hvis du har mistanke om noget her, skal du ikke ansætte entreprenøren.
Her er en tjekliste over ting at overveje, når du vælger din entreprenør .
Brug ratings af "Best," "Good", "OK," "Fair" og "Reject" for at klassificere nogle af disse elementer.
Få navn på mulige entreprenører:
- Du har haft god personlig forudgående erfaring med at arbejde med entreprenør [BEST]
- Pålidelig henvisning fra direkte erfaring med familie eller venner [GOD]
- Du kender til entreprenørens omdømme, men har ingen direkte erfaring [OK]
- Du fandt dem fra en fagforening eller generel reklame [FAIR]
Offentlige licenstagere (de skal angive nummeret, hvis de er licenseret):
- Licensed; har aldrig haft en klage indleveret eller har taget disciplinære foranstaltninger [BEST]
- Licensed; har ikke tidligere klager indleveret i mindst 3 eller flere år [FAIR]
- Licensed; aktuelle klager eller handlinger imod dem inden for de seneste 3 år [REJECT]
- Entreprenør har ingen licens [REJECT]
Leverandørforsikring (bede om at se deres certifikater) :
- Arbejdsgivers kompensation og generel ansvar [BEST]
- Almindelig ansvar alene (kropsskade og skade på ejendom) [GOD]
- Entreprenør har ingen forsikring [REJECT]
Forretningslængde:
- I erhvervslivet mere end 10 år med samme navn [BEST]
- I forretning 5 eller flere år med samme navn [GOOD]
- I forretning 1 til 5 år med samme navn [OK]
- Ny virksomhed under 1 år [FAIR]
Stabilitet og Permanence:
- Har et fysisk firma kontor og adresse [BEST]
- Har kun et hjemmekontor eller telefonsvarer [FAIR]
- Kun mobiltelefonkontakt, ingen kontor [REJECT]
Reference Check:
- Positive tidligere nuværende referencer fra mindst 5 kunder [BEST]
- 1 til 4 positive referencer fra tidligere kunder [FAIR]
- Ingen reelle referencer eller negative referencer leveret [REJECT]
Erfaring:
- Specialiseret i det arbejde, du vil udføre [BEST]
- Kan udføre det arbejde, du ønsker, men også andre former for arbejde [OK]
- Lidt til ingen erfaring i det arbejde, du vil blive udført [REJECT]
Omfang og pris:
- Detaljeret beskrivelse af arbejdets omfang
- Forudsætninger (hvis nogen) er klare og præcise
- Entreprenør gav IKKE rabat til at "tilmelde dig nu"
- Entreprenøren garanterer arbejdet
- Alle mundtlige kontrahentrepræsentationer er skriftlige
- Ikke mere end 25% til 33% bedt om foran
- Endelig betaling er ikke nødvendig, før arbejdet er færdigt
Få bud og evaluere et estimat
Dette er et yderst vigtigt aspekt ved at ansætte en entreprenør med succes. Lad os bryde det ned:
Arbejdets omfang:
Dette definerer, hvad entreprenøren gør for dig. Sørg for, at det dækker alle de ting, du ønsker at blive gennemført. Det skal også forklare ethvert forberedelsesarbejde, beskyttelse af omkringliggende områder, oprydning mv.
Gennemgang af omfanget af arbejde mellem entreprenører er et væsentligt element i vurderingen af deres bud estimat. Her er nogle ting at passe på inden for rammerne af forskellige entreprenører:
- Maleren: Beskriv, hvordan de planlægger at forberede den ydre eller indvendige malingsoverflade . Dette trin gør eller bryder et malingsjob. Definer, om de er håndskrabende al løs maling (bedst), vask af ydersiden (pas på, da dette kan beskadige omgivende områder, og du skal vente på, at væggen tørrer helt, inden du fortsætter med arbejdet), priming (bedst) OKAY). Definer antallet af foreslåede malingsklude og mærke og kvalitet af maling osv. Sørg for at de beskytter de omkringliggende områder og rydder op eventuelle affald.
- Landscaper: Uanset hvad de siger eller hvor meget de afviser dette problem, skal du sørge for at de forstår, at dine buske og rodkugler i dine træer er plantet under jorden. Må ikke acceptere at lave et lavt hul, så anbringes planten i det og omgiver rodkuglen med en muld af snavs og mulch. Sørg for at de fjerner ledningen rundt om rodkuglen eller løsner garnet og sæt rodkuglen helt i jorden, indtil kun ca. 6 "strækker sig over jorden. Sørg for, at de også garanterer installation og levetid for anlægget i en bestemt periode. Forstå dine ansvar for vanding.
- Roofer: Tag lækker sjældent fra stenbrud, de lækker fra blinkende fiasko . Hvad du typisk ikke kan se er, hvor vand kommer ind. Sørg for, at de angiver, hvor blinkende bruges. Vær bekymret og gennemgå, hvordan de blinker et udvendigt hjørne af en skorsten eller væg. På et murstenhjem er det bedst at skære murstenskæderne til blinkningen og derefter forsegle leddet. Dette er meget bedre end at spikke blinkende til mursten og stole på caulk. Hvis du bor i et koldt klima, skal du sørge for at installere et gummiis / vandskærm langs hele kanten af dit tag, der strækker sig fra tagets kant til mindst 24 "forbi ydervæggen. Sørg for at de beskytter dine planter og buske og renser dem op eventuelle rusk dagligt.
- Rørlegger: Hvis det er muligt, prøv at forhandle en fast pris for deres arbejde. Rengøring af et tilstoppet dræn er ofte prissat på en "per fod" basis af den anvendte "cleanout slange", men nogle rørlæggere giver en fast pris for dette arbejde. Ideelt set bør du vælge en afløbsrenser til udluftningsrengøring. Nederste linje, forvent at betale en præmiepris for nødopkald.
Hvad "Er" og "Er ikke" inkluderet i buddet:
Nogle gange skal en entreprenør foretage tillæg eller antagelser i deres bud, såsom materiel mængde, adgang til dit hjem osv. Også de vil undertiden angive, hvad de udelukker i buddet. Nøje gennemgå forudsætninger og udelukkelser med entreprenøren. Politisk spørgsmålstegn dem om rimeligheden af eventuelle antagelser og udelukkelser. Hvis ikke, vil disse elementer sandsynligvis blive en ændringsordre senere. Når du vurderer og sammenligner bud mellem entreprenører, fremhæver antagelser og udelukkelser hvor du har et æble og en appelsin.
Entreprenørrepræsentationer:
Din største bekymring her er entreprenørens vilje til at skrive skriftligt nogen af de mundtlige repræsentationer, som han eller hun har lavet til dig for at få jobbet. Hvis de har givet mundtlige tilsagn, men ikke vil sætte dem skriftligt, er det årsag til afvisning.
Pris:
Se efter en kontraktpris, der er godt opdelt, klar og letforståelig. Hvis det er uklart, har de ikke taget sig tid til at forstå dine krav, omfanget af arbejdet eller jobbet. Lav ikke nødvendigvis dit valg kun på pris.
Incitamenter:
Det er yderst vigtigt, at entreprenøren ikke tilbyder dig rabat eller kontantincitamenter til straks at underskrive kontrakten.
Kontrakt Betalingsbetingelser:
Bed om at blive faktureret via mail, efter at arbejdet er afsluttet, men forventer, at de fleste vil have betaling lige efter arbejdet er færdig. Hvis de vil have penge, er det ikke et godt tegn. Hvis der var brug for materialer før arbejdet kan starte (f.eks. Roofer eller maleren), vil de have en indledende betaling for materialer. Prøv at minimere dette beløb så meget som muligt. Prøv ikke at betale mere end 33% på forhånd og kun acceptere det med et meget velrenommeret firma.
Bundlinjen
Forhåbentlig gav dette overblik nyttige oplysninger om succesfulde ansættelse, styring og samarbejde med entreprenører. Vær ikke bange for at bede om hjælp fra en af disse fordele, når det er nødvendigt - det er deres arbejde syv dage om ugen.