Selvom det ikke er meget annonceret, kan et føderalt støttet program, der hedder FHA 203 (k) lånet, bare være din billet til at få det hjem forbedringsprojekt udført. Det er også en måde at hjælpe med at strømline processen, så du ikke bruger mere tid på at tale med långivere end du er til arkitekter og entreprenører.
Den vigtigste advarsel med dette program er, at du skal sikre FHA 203 (k), mens du forhandler dit første boliglån køb af hjemmet.
Vær opmærksom på, at FHA 203 (k) lånet ikke er for alle, selv for dem der kvalificerer sig. En grund er dens uundgåelige bureaukrati. Faktisk anerkender HUD dette og har indført et program for certificering af uafhængige 203 (k) konsulenter, som kan glatte processen for dig.
Resumé
- "Rehab lån" er kælenavnet for FHA 203 (k) Realkreditforsikring.
- Dette program administreres af det amerikanske Department of Housing and Urban Development (HUD).
- Du kan få op til $ 35.000 til forbedringer (minimumsbeløb du kan tage er $ 5.000).
- Du skal tage dette lån på det tidspunkt du køber huset.
- Red tape er involveret i dette lån, men der er konsulenter, der kan hjælpe dig.
- Du kan ikke tage lånet for bare noget. Du kan kun bruge det til tilladte forbedringer af hjemmet, som har tendens til at løbe i retning af sikkerhed, VVS, modernisering, udvidelse og meget mere.
Hvad er en FHA 203 (k) Rehab Lån?
Sikring af finansiering, når du finder det diamant-i-grove hus kan være et reelt problem.
I dit øje, ved du bare, at det vil være blokken i blokken, men långivere må ikke dele det syn. Selvom du er i stand til at få finansiering til at købe huset, står du stadig over for den skræmmende opgave at sikre det andet sæt finansiering til rehab.
Et FHA 203 (k) lån er et kombineret realkreditlån og remodelån udstedt af realkreditinstitutter og forsikret af HUD.
Du kan få op til et lån på $ 35.000 for at forbedre dit hjem, men kun for et begrænset antal hjemmeforbedringsprojekter.
Hvorfor er regeringen så generøs? Det handler ikke så meget om generøsitet, som det handler om det større globale billede og den amerikanske økonomi. Via HUD og FHA 203 (k) -programmet er regeringen mere bekymret over at genoplive eller bevare hele samfund og sikre, at landets bestand af eksisterende huse ikke imploderer. Alligevel kan du personligt drage fordel af disse vidtrækkende motiver.
Hjælpe med at løse Equity Gap Problem
Fordelen ved FHA 203 (k) -programmet er, at den udfylder den manglende egenkapital, der kræves af husejere af nyligt købte boliger.
At købe et hus, der har brug for hjælp og sikring af finansiering for det på samme tid, er et paradoks. Du skal først opbygge egenkapital i huset, før du kan tage ud et andet lån på det. Egenkapitalen opbygges typisk ved at betale hovedstol på lånet, mens boligen øges i værdi. Dette tager tid.
Et mindre ønskeligt alternativ er at få et usikret eller underskriftslån til det renoverede arbejde. Selvom du kan få et usikret lån, vil renten være langt højere end hvis du får et lån, der bruger dit hjem som sikkerhed.
Uden FHA 203 (k) vil husejere typisk først finde et hus, der har behov for at byde på kærlig pleje. Derefter ansøger de om et første realkreditlån, der kun dækker købsprisen for huset. Selvom dette synes at være ideelt, kan låntagere ikke bede om, at der tilføjes en ekstra $ 35.000 til det første realkreditlån. Første realkreditlån dækker kun den købspris og ikke mere. Efter køb af hjemmet og efter at have ejet huset i et stykke tid ville husejeren ansøge om et andet pant, home equity lån eller HELOC (hjem egenkapital kredit) at betale for remodels.
Hvad HUD / FHA gør er at udfylde det mellemrum mellem husets nuværende egenkapital og lånebeløbet ved at forsikre lånet. I det væsentlige er det som den rige onkel, der træder ind og siger: "Jeg vil fungere som backer for dette lån, indtil huset kan forbedres."
Fordele
- Du får et første realkreditlån til dækning af køb og ombygning af dit hjem. Dette sparer dig for at tage to separate lån ud.
- Dette lån fungerer som et godt skub for at komme i gang med forbedringer i hjemmet. Fordi programmet forventer at du bruger pengene til rehab, skal du komme i gang inden for en rimelig tid. Dette undgår at forhalge i årevis.
- I modsætning til nogle lån, der har korte tilbagebetalingsperioder, låner FHA 203 (k) parallelt længden af dit realkreditlån. For eksempel, hvis du har en traditionel 30-årig realkreditlån, har du også 30 år til at tilbagebetale remodelingsdelen af lånet.
Ulemper
- På grund af programkrav vil din låneperiode normalt være længere end med et konventionelt lån. Lukkeperioder spænder fra tres til nitti dage.
- Dit valg af långivere er begrænset. I stedet skal du arbejde ud af HUDs liste over godkendte FHA 203 (k) långivere.
- En betydelig mængde af bureaukrati er involveret. For at kvalificere sig til lånet skal du indsende et detaljeret forslag, herunder arkitektoniske tegninger.
Liste over tilladte renoveringer
De tilladte remodeller lyder først og fremmest restriktivt. Men husk at disse definitioner kan strækkes og stadig forblive legitime ombygninger. Generelt er HUD bekymret over, at 203 (k) penge ikke bruges til "luksusartikler og forbedringer", som de siger det.
Alligevel understreger de også, at "maleri, rumtillæg , dæk og andre ting, selvom hjemmet ikke behøver andre forbedringer", falder inden for rækkevidden af 203 (k). Tilladte projekter:
- Remodels for en handicappet person
- Moderne et forældet hjem
- Forbedre dit hjem energieffektivitet
- Landskabspleje og andre ydre arbejdspladser
- Tag- , renden- og downspout-installation eller udskiftning
- Ændre boligens struktur og / eller rekonstruere hjemmet
- Eliminer sikkerhedsrisici
- Æstetiske forbedringer
- VVS forbedringer , herunder godt og septisk system arbejde
- Gulvudvidelser / udskiftninger (indbefatter gulvbehandlinger)
Er FHA 203 (k) et mirakellån?
På baggrund af det, kan FHA 203 (k) rehab lånet (ofte fejlagtigt omtalt som et 201k lån) virke som et mirakel.
Efter alt får du penge til at købe huset og ekstra penge til at ombygge huset, og du får det med det samme. Det er dog vigtigt at huske at:
- Dette er stadig et lån, ikke et tilskud. Det skal betales tilbage, selv om du har hele længden af lånet til at betale det tilbage.
- Fordi dette er et lån, er renter opkrævet. Du vil gerne høre betalingsplanen for at se, hvor meget totalinteressen dette lån koster dig for hele lånets løbetid.
- På grund af den længere lukkeperiode kan FHA 203 (k) måske ikke hjælpe dig på et stærkt konkurrencepræget marked, hvor du skal købe hurtigt og uden komplikationer.