Den føderale lavindkomst boligskat kredit program har været succesrige siden 1987 i at yde lavindkomst lejere med anstændige lejligheder til en overkommelig leje. Hvis du leder efter en lejlighed i en skattekredit ejendom , er der visse ting, du bør vide, før du ansøger.
Her er svar på ofte stillede spørgsmål om det føderale lavindkomstskatkreditprogram.
Q: Hvad er skattekreditprogrammet?
A: Skattelettingsprogrammet, også kendt som "Federal Low Income Income Tax Credit Program" eller simpelthen LIHTC, er et populært overkommeligt boligprogram, der har eksisteret siden 1987. I modsætning til de fleste boligprogrammer, der administreres af HUD, er skatten Kreditprogram administreres af IRS, i samordning med statslige boligfinansieringsagenturer over hele landet. Udlejere, der deltager i programmet, får krav på skattelettelser i 10 år for deres skattemæssige ejendomme i stedet for at leje mindst nogle af deres lejligheder til lavindkomst lejere med en begrænset leje.
Q: Skal jeg gøre krav på en skattekredit?
A: Nej. Skattekreditprogrammet får navnet, fordi ejerne af de deltagende ejendomme får værdifulde skattefordele til gengæld for at holde deres bygninger overkommelige. Som huslejer i en skattefradragsbyrde kommer den ydelse, du modtager, i form af begrænset leje, forudsat at du er indkomstberettiget.
Q: Som en del af husstandsindtægt tælles annuiteter?
A: Hvis du har pension eller anden livrente, er der en god chance for at det skal tælles på en eller anden måde som en del af din husstandsindkomst. Hvordan en udlejer skal bestemme, hvordan man behandler en annuitet, som du har (eller som du kan oprette, når du har underskrevet en lejekontrakt for en lavindkomstlejlighed på en skattefradrag) afhænger af, om du har ret til at trække balancen af livrente og hvis du allerede modtager betalinger.
Hvis du allerede er begyndt at få betalinger, skal udlejeren spørge din mægler, om du har ret til at hæve balancen på livrenten. Hvis du har denne ret, skal udlejer behandle din livrente som et aktiv.
Når du har begyndt at modtage annuitetsbetalinger, kan du normalt ikke konvertere det til et engangsbeløb af kontanter. Hvis det er din situation, bliver dine faste betalinger behandlet som indkomst af din udlejer.
Forvente, at din udlejer skal kontrollere, om du har ret til at hæve balancen (selvom straffe er vurderet), hvad er grundlaget for, hvornår annuiteten forventes at vokse i det kommende år, en overgivelse eller en tidlig tilbagetrækning af gebyr , og den skattesats og skat straffen, der ville gælde, hvis du skulle trække hele saldoen på din livrente.
Q: Er fortællinger talt som en del af husstandsindkomsten?
A: Tillid er ofte talt på en eller anden måde som en del af husstandsindkomsten. Hvordan en udlejer skal bestemme, hvordan man skal behandle en tillid, som du har (eller som du kan oprette, når du har underskrevet en lejekontrakt for en lavindkomstlejlighed på en skattefradrag) afhænger af, om du har adgang til revisor på kontoen eller indkomsten fra kontoen.
Q: Betales aktiver som indtægt?
A: Nej. Aktiver selv regnes ikke som indkomst, men enhver indkomst, som et aktiv producerer, tælles normalt, når man fastlægger en husstands indkomstberettigelse ... Læs mere
Q: Kontrollerer udlejere indtægter?
A: Ja. Hvis du overvejer at ansøge om en lavindkomstlejlighed på en skattefordel, forventer at udlejeren eller ejendomsadministratoren skal kontrollere verifikation af indtægter og aktiver. Skattekreditprogrammet kræver specifikt kontrol, i betragtning af hvor meget der står på spil ... Læs mere
Sp: Hvordan præcis beregnes min husleje?
A: Lejen beregnes ud fra antallet af soveværelser i lejligheden, og ikke det faktiske antal mennesker der bor der. Din udlejer skal beregne din leje under forudsætning af at 1,5 beboere bor i hvert soveværelse (eller en beboer, i tilfælde af et studie).
Så ville lejen til en toværelses lejlighed f.eks. Være baseret på tre beboere (1,5 x 2 soveværelser) i lejligheden.
Skattekreditudlejningen omfatter også en nytteydelse.
Den maksimale husleje, som du kan blive forpligtet til at betale for en lavindkomst enhed i en skattekredit ejendom, er 30% af en procentdel (normalt 50% eller 60%) af områdets median bruttoindkomst (AMGI).
Spørgsmål: Har antallet af personer i min husstand betydning for berettigelse?
A: Ja. Antallet af personer i din husstand påvirker, om du kan kvalificere dig til en lavindkomst enhed på en skattekredit ejendom. Din husstand skal tjene mindre end en vis procentdel af områdets median bruttoindkomst (AMGI), der er baseret på husstandens størrelse. På den anden side er skattelånets udlejning ikke baseret på det faktiske antal personer i din lejlighed.
Q: Skal jeg underskrive en særlig lejekontrakt?
A: Nej. Skattekreditprogrammet kræver ikke, at udlejere skal have lejere underskrive en særlig lejekontrakt. Men du kan finde et lejekontrakt med et eller to klausuler, der er specifikke for skattekreditprogrammet. For eksempel kan du formentlig forvente en klausul, der kræver, at du samarbejder med din udlejer om at bekræfte og kontrollere din indkomst hvert år, og der kan være tale om, at hvis din udlejer lærer at du bevidst har givet falske eller ufuldstændige indtægtsoplysninger, når du bestemmer, kunne være grund til at opsige din lejekontrakt.
Spørgsmål: Kan jeg leje en måned til måned?
A: Når du først underskriver lejekontrakten for en lejlighed i en skattefradrag, skal den være for en periode på mindst seks måneder (selv om der er et par undtagelser). Derefter kan du og din udlejer acceptere at forny din lejekontrakt på en måned til måned basis.
Spørgsmål: Vil der være rentemodtagere i bygningen?
A: Der kan være. Mange skattelettingsejendomme omfatter nogle lavindkomstlejligheder og nogle markedsrentede lejligheder.
Spørgsmål: Vil jeg skille sig ud som lavindkomst, hvis der er markedsrenterne?
A: Det burde du ikke. Ejere er forpligtet til ikke at adskille markeds- og lavindkomstlejligheder, og ingen på din skattekredit ejendom bør vide, hvor meget leje du betaler, medmindre du fortæller dem.
Q: Er min indkomst bestemt ud fra hvad jeg har lavet i det forløbne år?
A: Nej. Det er bestemt ved at se frem og "annualisere" din indkomst for det næste år. Hvis du for eksempel tjener $ 3.000 om måneden på et job, tælles denne indtægt som $ 36.000 (12 måneder x $ 3.000), selvom det viser sig, at du får en rejse eller endda mister dit job en måned efter at du er flyttet ind i din lejlighed.
Q: Hvordan tæller udlejere uregelmæssig arbejdsindkomst?
A: Beskæftigelsesindkomst skal indregnes som en del af husstandsindkomsten, uanset om indkomsten er stabil eller uregelmæssig.
Normalt skal udlejere, der deltager i skattekreditprogrammet, bruge en lejers aktuelle omstændigheder til at "årliggøre" indkomsten, hvilket betyder, at et beløb, som lejer forventer at tjene i de næste 12 måneder, selv om det viser sig at antallet er meget højere eller lavere.
Q: Vil en skilsmisseafgørelse eller fælles aktiver diskvalificere mig?
A: Nej. En potentiel lejer er ikke diskvalificeret simpelthen for at have skilsmisseafregning eller fælles aktiver.
Selvom det er muligt, at din indkomstsituation efter en skilsmisse ville gøre dig uigenkaldelig, har en skilsmisseafgørelse eller fælles aktiver ikke gyldige grunde til at nægte at behandle en skattekreditorens ansøgning eller automatisk overveje, at ansøgeren ikke er indkomstberettiget.
Q: Er lejen baseret på min indkomst?
A: Nej. I modsætning til andre boligprogrammer er skattelånets udlejning baseret på den gennemsnitlige indkomst i dit amt eller andet lokalt område. Dette gennemsnit er kendt som "områdemedian bruttoindkomst" (AMGI), som HUD opdaterer hvert år. Din faktiske indkomst er vigtig, når det kommer til at bestemme, om du kvalificerer dig til en lavindkomstlejlighed på en skattefordel. Men den faktiske husleje du betaler er ikke baseret på din indkomst.
Q: Er jeg ikke berettiget til andre, hvis jeg tjener for meget indkomst til en skattefradrag?
A: Ikke nødvendigvis. Selv om hver skattefradrag skal følge de samme regler for at bestemme indkomstberettigelse, kan du tjene for meget for en skattekredit ejendom, men stadig betragtes som berettiget til andre. Dette kan ske, hvis du for eksempel tjener 55% af indkomstgrænsen. En ejendom, der skal leje til lejere, der tjener ikke mere end 50% af indkomstgrænserne, ville afvise dig, men ejendomme ved hjælp af 60% talet vil finde dig berettiget. Indkomstgrænser varierer også efter amt, så hvis du tjener lidt for meget indkomst for en ejendom, kan du have succes ved en anden ejendom, der bruger forskellige grænser.
Spørgsmål: Kan jeg blive udsat, hvis min indkomst går langt op efter jeg går ind?
A: Du skal ikke bekymre dig om at blive udsat for at gå over indtægter. Hvis din indtægt stiger til så høj som 140% af bruttoindkomstområdets areal (AMGI), er der ikke noget problem. Hvis din indkomst stiger over dette niveau, kan det kræve, at udlejeren træffer foranstaltninger for at sikre, at bygningen forbliver kvalificeret til alle sine skattekreditter.
I værste fald kan din udlejer (med passende varsel) skifte din lejlighed til markedsrente, og du vil miste fordelene ved din begrænsede leje. Men hvis din indkomst er så høj, er du virkelig ikke lavindkomst, og du bør have råd til renten på markedet. Ejere i skattekreditegenskaber kan kun udskyde lejere for "god grund" som defineret i statlige eller lokale love. Dette betyder også, at din udlejer ikke kan beslutte ikke at forny din lejekontrakt uden god grund.
Q: Hver gang min indkomst ændres, skal jeg få rekertificeret?
A: Heldigvis nej. Skattekreditprogrammet har ikke "foreløbige recertificeringer", hvilket betyder, at hvis du skifter job, får et raise eller køber eller sælger et aktiv, behøver du ikke at få din indkomst beregnet og verificeret igen. Du bør forvente at mødes med ledelsen for at genindtrække din indkomst kun en gang om året, normalt omkring årsdagen for din lejekontrakt.
Q: Som studerende kan jeg bo i en skattekredit ejendom?
A: Den generelle regel er, at hvis alle i din husstand er en fuldtidsstuderende, så kan du ikke leje i en skattekredit ejendom. Så hvis du er en fuldtidsstuderende med en værelseskammerat, der går på skole på deltid, så har du det godt. Hvis alle i din husstand går på skole på fuld tid, spørg ledelsen om du falder ind under en undtagelse.
Q: Skal skattekreditegenskaber overholde diskriminationslove?
A: Ja. Skattekreditegenskaber er underlagt de samme retlige boliger som konventionelle ejendomme. Takket være en aftale mellem HUD, Treasury Department og Justice Department (DOJ) kan IRS nemt lære om en udlejers retfærdige boligs overtrædelse og bruge det som grundlag for skattekreditfritagelse. Det betyder, at udlejere i skattekreditegenskaber har endnu større grund til ikke at diskriminere dig.
Sp: Hvordan kan lejere og udsigtere få mere information om programkrav?
A: Lejere og udsigter har ofte spørgsmål om indkomst og regler for skattekreditegenskaber. Ud over svarene på ofte stillede spørgsmål, der besvares her, kan du få statsspecifikke spørgsmål besvaret af det statslige boligfinansieringsorgan, der administrerer skattekreditprogrammet, hvor du bor. Se listen over statshus finansinstitutter .