Overvej dette scenario. En ejer af et enfamiliehus ønsker at tilføje blæst i celluloseisolering i hendes hjems ydervægge. Hvilken slags tilladelse har hun brug for? Andet end at kontakte hendes lokale kommuner om at trække en tilladelse, er hun fri til at ringe til isoleringsmændene og begynde med det samme. Faktisk vil hun i de fleste tilfælde ikke engang have den kommunale tilladelse til indblæsningsisolering, fordi det ikke indebærer at åbne væggene op.
Lad os nu justere scenariet lidt: hun bor i et ejerlejlighed. Screeech ! Ja, det er en god bid af en rekordnål, der klipper over en LP, hvilket betyder: stop lige nu.
Med hensyn til remodeling kan condos være både vidunderlige og et mareridt. Vidunderligt: ved at leve i fællesskab med andre, udnytter du magten i tal. Kollektiv styrke er kraftig, når man forhandler omkostninger med entreprenører. Også store billetprojekter har tendens til at koste mindre end summen af deres dele.
Mareridt: alt andet.
Homeowners Associations (HOAs) styrer alle aspekter af condoombygning tæt på CC & Rs (Covenants, Conditions and Restrictions), som alle ejerne af boligen bliver lovligt forpligtet til at følge, når de køber deres ejendom (se Note og Ansvarsfraskrivelse nedenfor *).
Hvad er forskellen mellem kommunale tilladelser og HOA-tilladelse?
Helt adskilte ting. Jeg bruger ordet "kommunale" til kollektivt at henvende sig til by- eller amtbygning / ombygningstilladelser.
HOA-tilladelse henviser til din juridisk bindende aftale mellem dig og din HOA.
Trænger jeg til at trække kommunale tilladelser til at ombygge?
Ja. Projekter, der kræver kommunale tilladelser med et enfamiliehus, kræver tilladelse i en lejlighed. Og mere.
Hvad er "Mere?"
Det er sjældent, at du vil have brug for en tilladelse til at erstatte et køkkengulv i dit enfamiliehus.
Det er jo ikke et hygiejne- eller sikkerhedsproblem, og det påvirker ikke mindst andre boligejere i det mindste. Men nogle kommuner kræver tilladelser til gulv udskiftning i en lejlighed.
For eksempel kræver City of Minneapolis tilladelse til enhver ejer, der ønsker at erstatte hans gulvtæppe med hårdt gulv (træ, sten, keramik osv.). Udover tilladelsen skal ejerne af lejligheden installere en lydmåtte under den hårde gulv.
Hvorfor har jeg brug for HOA-godkendelse til at ombygge?
Som kommunale grupper er HOA'er bekymret for at opretholde ejendommen som helhed. Din enhed er sekundær til velfærd for hele bygningen. Derfor er CC & Rs stresset ordstrukturen i vedtægterne. En typisk klausul læser,
Intet skal ske i en hvilken som helst enhed eller på de fælles områder, som kan forringe bygningens strukturelle integritet eller som strukturelt kan ændre bygningen.
Ud over den strukturelle integritet er HOA'er bekymrede for støj. Støj er den første årsag til rancor i condos, så foreninger ønsker at holde fred blandt beboerne.
Endelig behøver HOAs at holde kontrol over den fælles ejendom. VVS (forsyning og affald) og elektrisk betragtes begge som fælles ejendom.
8 projekter, hvor du har brug for HOA-godkendelse
Enhver remodel involverer
- Indvendige eller udvendige vægge.
- Strukturelt gulv.
- Lofter.
- Kolonner.
- Afslut gulv.
- VVS.
- Elektrisk.
- Æstetiske ændringer til ydersiden.
Projekter, hvor du ikke behøver HOA-godkendelse
I betragtning af tvetydigheden af meget CC & R sprog, anbefaler jeg stærkt at køre nogen form for condo remodel forbi HOA bordet først. Nogle projekter, der muligvis ikke behøver godkendelse:
- Indvendig maleri.
- Trim arbejde (krone støbning, baseboards, dør og vindue hylstre).
- Udskiftning af lysarmaturer, afsætningsmuligheder og afbrydere.
- Udskiftning af bad, bad eller vaskearmaturer.
Er CC & R-krav vedrørende remodel juridisk bindende?
Ja absolut. HOA kan bøde dig for overtrædelser. Hvis HOA tager dig til retten, kan de inddrive disse bøder samt advokatgebyrer.
I et tilfælde lavede condoejeren Howard Gottlieb ændringer i sin Acacia On The Green Condo Unit i Lyndhurst, OH, der involverede elektrisk arbejde for kabelstik og belysning samt implementering af en "ny termostat, toilet, køkkenvask, badeværelsevask, køkken bordplader, brusehoveder, badeværelsesskabe og fliseregulve ", ifølge retsdokumenter.
Trods gentagne HOA advarsler fortsatte Gottlieb med ombygningen. HOA tog ham til retten og vandt over $ 18.000 i bøder og juridiske omkostninger.
* Jeg kan ikke understrege nok, at selvom CC & R'er ofte er afledt af boilerplate-skabeloner, ændres de normalt på mange måder for at afspejle ønsket af den pågældende HOA. Så mit råd er generaliseret; Din situation kan være anderledes.