Hvad er de, og hvem har brug for dem?
Ved salg af et hjem er ejerne forpligtet til at oplyse visse fakta og oplysninger om deres hjem. De fleste stater kræver, at sælgere skal udfylde en skriftlig formular til offentliggørelse. De fleste former består af spørgsmål om hjemmet og ejendommen.
Disclosure Basics
I de fleste stater er sælger forpligtet til enten at udfylde denne formular, når de opregner deres hjem eller giver sælgere en kredit. Spørgsmål kræver normalt svar fra ja, nej eller ukendt.
Spørgsmål vedrører materielle fakta, større mangler, føderale oplysnin- ger og særlige oplysnin- ger. Nogle andre områder betragtes som borderline eller i det grå område. Formularerne, kravene, hvad der følger med, og andre forhold varierer alt efter stat.
Materiale Fakta
Materialefakta omfatter tilstand, alder, kendte problemer, eventuelle defekter. I det væsentlige er de dybest set de ting, der vil påvirke en købers beslutning om at købe hjemmet eller ej, samt prisen og vilkårene de tilbyder. Igen varierer specifikationerne afhængigt af tilstand, hvad der er medtaget. Disse oplysninger spørger om kendte fejl. Det er ting, som ejerne ved, eksisterer, eller at de bør vide, fordi de er rimeligt synlige.
Store fejl er naturligvis meget nemmere at bestemme. Hvis dit hjem oversvømmelser, skal det afsløres. Hvis du ved, at dit hjems elektriske system ikke er i orden, skal det afsløres.
Reparationer, du har gennemført, samt forbedringer og opgraderinger, skal også bemærkes.
Elizabeth Weintraub, Home Buying / Selling Expert, gør et glimrende punkt i sin artikel, Home Disclosures og Material Facts. Hun siger, at hun ikke ville bruge udtrykket "reparation", fordi det indebærer, at problemet blev løst. Hun anbefaler blot at forklare kort, hvad der skete, hvordan du adresserede det (enten dig selv eller en professionel), og om du har haft problemer siden da.
Federal Disclosures
Føderale oplysnin- ger er dem, der kræves af føderal lov. Et, som mange af os er bekendt med, er blyoplysning. Dette omhandler blybaserede malingsfarer og gælder for boliger bygget før 1978.
Særlige oplysnin- ger
Særlige oplysninger kan være nødvendige i visse stater eller områder inden for en stat. Nogle gange er dette en del af boligformularen og andre gange er det et særskilt dokument. Det behandler forhold i området, der kan påvirke hjemmet eller ejendommen. Fælles eksempler omfatter et hjem beliggende i en oversvømmelseszone, på en fejllinje eller langs en flyveflyvebane.
Det er også meget vigtigt at huske, at ejere skal udfylde denne formular. Ingen undtagelser. En agent har ikke lov til at gøre dette til sælgeren, medmindre agenten faktisk er den, der rent faktisk sælger hjemmet.
Grå områder
Så er der de grå områder, de der ikke har klare love og krav. De fleste har tendens til at variere efter stat. Nogle stater kræver, at sælgerne skal oplyse om en død eller et mord opstod i hjemmet. Andre kræver anmeldelse til købere, hvis hjemmet har et ry for at være hjemsøgt.
Muligheden for at vælge "Ikke kendt" skal bruges, hvis du virkelig ikke kender nogen oplysninger om tilstanden.
Dette kunne gælde for mange situationer. Købere må ikke have boet i hjemmet meget længe. Hjemmet kan være et ejendomssalg og sælges af familiemedlemmer, der ikke ved meget om hjemmet.
Denne mulighed er også almindelig i foreclosures, hvilket kan være en vanskelig situation. Banker har ikke boet i hjemmet, så de er ikke opmærksomme på meget af oplysningerne. Desuden er foreclosures ofte ikke i bedste stand, enten fra hævnfulde ejere eller hærværk. I disse tilfælde ville det ikke være muligt at afsløre den potentielle skade, der kunne opstå som følge af disse situationer. I disse tilfælde - og jeg tror på alt salg - er det afgørende at have hjemmet inspiceret.
Ikke påkrævet
Der er visse ting, som sælgerne ikke skal offentliggøre. For eksempel behøver de ikke at fortælle dig, hvorfor de flytter eller hvis de nyder at leve i hjemmet.
Du kan få flere oplysninger fra din agent eller ved at kontakte din stat. Hvis der ikke er noget krav til visse oplysninger, og du diskuterer, om du vil afsløre det, skal du spørge dig selv, hvordan du ville føle, om du var i den situation. Hvis jeg skulle købe et hjem, vil jeg gerne have sælgeren at videregive disse oplysninger? I andre tilfælde er en god tommelfingerregel, når du er i tvivl, videregive oplysningerne.
Et sidste punkt at nævne er, at mange agenter rådgiver sælgere til at tilbyde krediten i stedet for at udfylde offentliggørelsen. De føler, at det er bare for risikabelt for en sælger at underskrive en sådan erklæring, der kan føre til konsekvenser senere, hvis problemer opdages af de nye ejere (købere). Dette er en beslutning, du bør træffe efter høring af din ejendomsmægler og din advokat.